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黑石抵押贷款信托利用强劲的经济优势压制收益

2020-02-21 21:21:41来源:

Blackstone Mortgage Trust(NYSE:BXMT)上周公布了第四季度和全年收益,超出了华尔街的预期,并帮助该公司进入2020年,处于进一步增长的有利位置。

净收益为每股0.59美元,而核心收益为每股0.68美元?;衷て诿抗墒找嫖?.64美元,因此这一数字轻松超出了预期。与去年同期相比,每股收益从2018年第四季度的每股0.62美元下降,但这是受股票数量增加的推动。Blackstone Mortgage于年内进行了二次发行,从而增加了流通量。来自运营的资金(FFO)增长7.2%。

总体而言,办公部门表现良好。商业房地产公司世邦魏理仕(CBRE)报告称,2019年第四季度的办公室空置率为12.1%,为13年来最低。租金上涨了5.2%,这是自2016年以来最快的涨幅。最后,办公室工作增长了1.7%,达到了460,000个工作岗位。对于办公室抵押房地产投资信托基金,这些数字可支持持续的贷款表现。

黑石集团的运作方式与典型的办公室房地产投资信托基金有所不同

Blackstone Mortgage Trust与波士顿房地产或SL Green等较常见的办公室房地产投资信托(REIT)略有不同。这些公司通?;峥旃占洳⒆∽饨鹗杖?。黑石抵押不开发建筑物。它借钱。该公司主要投资于建筑物的高级债务,如果基础所有者遇到财务困难,该公司将首先获得付款。该公司179亿美元的资产组合包括优先票据,这些优先票据由持有的抵押资产细分为58%的办公物业,18%的酒店,9%的多户住宅和15%的其他各种物业。Blackstone Mortgage主要在美国有业务。但是,它确实在澳大利亚,欧洲大陆,加拿大和英国进行了投资。

到年底,投资组合中包括179亿美元的贷款,这些债券以浮动利率支付。这意味着黑石所支付的利息随市场的涨跌而变化。这使得投资组合的价值在很大程度上不受利率变动的影响,这对杠杆金融公司而言是一件好事。如果包括启动费和其他费用,按目前伦敦银行同业拆借利率的水平计算,投资组合的总收益约为5.21%。LIBOR代表伦敦银行间同业拆放利率,是浮动利率债务的常见参考点。这些资产以128亿美元的债务融资,主要是有担保的信贷额度。Blackstone Mortgage Trust没有详细说明每个设施需要支付多少费用。然而,在2019年,利息收入接近8.83亿美元,

黑石集团对信贷风险的管理远胜于利率风险

像黑石集团这样的REIT的风险状况主要限于信贷。该公司没有太大的利率风险,因为它提供的贷款和自己的借款主要是浮动利率,这意味着该利率随市场而上升或下降。因此,如果利率上升,黑石集团的贷款将支付更多的钱,借款成本也将随之上升。相反,在利率下降的环境中,投资组合的收益率将下降,借贷成本也将下降。与典型的抵押房地产投资信托不同,黑石抵押信托(Blackstone Mortgage Trust)将其杠杆率限制在约400%,而目前的债务权益比率约为300%。

在收益报告中,黑石集团管理层讨论了其利率变动风险,事实证明,如果伦敦银行同业拆借利率变化,投资组合的表现将更好。LIBOR的增加或减少1%将使每个季度的每股收益增加0.03美元。(请注意,LIBOR最终将是有担保的隔夜融资利率[SOFR],该利率是基于市场的,并且消除了做市商根据其敞口来计算利率的能力。)

经济蓬勃发展意味着红利是安全的

目前办公室房地产市场受到青睐。黑石抵押投资信托基金(Blackstone Mortgage Investment Trust)报告说,其投资组合的100%都在运作-换句话说,借款人按时还款。截至目前,该股息已支付109%的股息,这意味着来自运营的资金为所支付股息的109%。这表明股息是安全的,至少与房地产投资信托的股息一样安全。黑石投资信托的股息收益率为6.2%,是任何投资者收入组合的理想选择。

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